徳島県の土地事情 選ぶ際のポイント・注意点 ②土地の所有者確認
2024/11/25
土地の所有者確認のポイント・注意点
所有者の確認が不十分だと、売買契約後にトラブルが発生するリスクが高まるため、以下の点に注意して進めることが大切です。
1. 登記簿の確認
土地の正確な所有者は、法務局で管理されている登記簿（登記記録）で確認できます。登記簿には、土地の所有者や権利関係に関する詳細な情報が記載されています。
- 現在の登記簿を取得して、所有者が誰であるかを確認する。
- 所有者が変更された場合は、その変更が正しく登記されているかチェックする。
- 複数の所有者（共有名義）の場合、全員の同意が必要なことを確認。
2. 抵当権や差押えの有無
土地に抵当権（担保）や差押えが設定されている場合、その土地を自由に売買することが制限される可能性があります。これらの情報は登記簿に記載されています。
- 抵当権が設定されている場合、所有者がその土地をローンの担保にしている可能性が高いため、債務が残っているか確認する。
- 差押えがされている土地は、裁判所や債権者によって処分が制限されているため、売買できない場合があります。
3. 本人確認の徹底
売買や取引を行う相手が真の所有者であることを確実に確認することが重要です。相手が本当にその土地の所有者であるかどうかは、以下の方法で確認できます。
- 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）で、登記簿上の所有者と取引相手の名前や住所が一致しているか確認。
- もし代理人が売買に関与している場合、その代理人が正当な権限を持っているかどうか、委任状や代理権の証明書を確認する。
4. 相続や共有の場合の確認
土地が相続されたり、複数の人が共有している場合には、権利関係が複雑になることがあります。
- 相続された土地では、全ての相続人が所有権を持っているため、全員の同意が必要です。また、相続登記が済んでいるかどうかを確認します。相続登記が未了の場合、法的にはその土地を売買することができません。
- 共有名義の土地の場合、共有者全員の合意が必要です。特に一部の共有者が売却を反対している場合、その取引は成立しないことがあります。
5. 地役権などの制限の有無
土地の所有者であっても、その土地に地役権（他人が特定の目的で使用する権利）が設定されている場合、自由に利用できないことがあります。
- 登記簿の権利部に、他の土地所有者がその土地に通行する権利や、特定の目的で使用する権利が設定されていないか確認します。
- これが設定されていると、後に使用や開発に制限がかかる可能性があります。
まとめ
近年映画でも話題になった「地面師」のような存在も実在しています。
こういった存在のトラブルに巻き込まれない為にも土地や建物の取引は慎重に行い、様々な点をチェックする必要があると言えます。
