徳島県の土地事情　選ぶ際のポイント・注意点　番外編　地面師

2024/12/09

地面師とは何者なの？

先日の投稿で地面師というワードが出ましたので、今回は少し話はそれますがせっかくなので地面師について少し詳しく深堀してみようと思います。

地面師（じめんし）とは、他人の土地や建物を自分のものと偽って、詐欺的に売却するなどの不正行為を行う詐欺師のことです。地面師は、巧妙な手口で土地や建物の所有者になりすまし、不正な土地取引を行い、被害者から多額の金銭をだまし取ることが目的です。

地面師の詐欺は不動産に関わる多額の取引が関係するため、1回の詐欺で非常に大きな金銭的被害をもたらすことが多いのも特徴です。

地面師の典型的な手口

地面師が行う詐欺の手口には、以下のような特徴があります。

1. 偽造書類の使用

地面師は、所有者の身分証明書や登記簿謄本を偽造し、正規の所有者になりすまします。これによりまるで合法的な取引であるかのように見せかけ、土地や建物を第三者に売却しようとします。

2. なりすまし

地面師は真の土地所有者になりすまし、あたかもその所有者であるかのように行動します。これには所有者の外見を真似たり、偽名を使ったりすることも含まれます。また、地面師は弁護士や不動産業者など信頼される立場の人を装うこともあります。

3. 偽の登記変更

地面師は偽の書類を用いて土地の登記簿を変更し、土地の所有権が自分や共犯者のものになったように見せかけます。これにより、合法的に土地を売却する準備が整ったかのように見せかけ、第三者に土地を売却します。

4. 第三者との偽装取引

地面師は被害者（買い手）と取引を行う際に、実際には自分が所有していない土地や建物を「売却する」ため、被害者は本当の所有者からは何も受け取れません。その結果、土地や建物を購入したと思っていた被害者は多額の金銭を支払いながら、法的にその土地や建物を所有できない状態に陥ります。

地面師詐欺の被害を防ぐためのポイント

地面師による詐欺は非常に巧妙で、実際に取引を行う不動産業者や司法書士でさえ騙されることがあります。こうした詐欺から身を守るためには、次のような対策が重要です。

1. 登記簿の確認

土地や建物の取引を行う際には、最新の登記簿を取得し、所有者や権利関係を確認することが必須です。また、短期間に登記が変更されていないか、不自然な動きがないかをチェックすることも重要です。

2. 本人確認の徹底

取引相手が土地の正当な所有者であるかどうかを確認するために、身分証明書の確認だけでなく相手の本人確認が徹底されるべきです。複数の公的書類（例えば住民票や運転免許証）を確認し、偽造されていないか注意を払います。

3. 関係者との連絡

土地や建物の所有者が個人でなく法人や複数の共有者である場合、その全ての関係者と直接確認を取ることが推奨されます。代理人による取引の場合、その代理権が正当であるか慎重に確認します。

4. 専門家の活用

取引を行う際は信頼できる不動産業者や司法書士を通じて手続きを進めることが重要です。彼らは法的な側面や書類の信憑性をチェックする役割を果たします。また、怪しい点があれば独自に調査を依頼することも検討すべきです。

地面師詐欺の具体例

地面師詐欺の中でも有名な事件として、積水ハウス地面師事件があります。この事件では、積水ハウスが東京都内の一等地を約63億円で購入しようとした際、地面師グループにだまされ、実際にはその土地の所有者が存在していないにも関わらず、売却契約を結んでしまいました。この事件は、企業レベルでさえ地面師詐欺に巻き込まれるリスクがあることを示しています。