徳島県の土地事情　選ぶ際のポイント・注意点　⑤市街化区域　市街化調整区域　用途地域　part2

2025/01/14

用途地域とは？住居のみ建てれる地域や工場しか建てられない地域など

次に「用途地域」について解説していきます。日本の「用途地域」には13種類があり、それぞれで建築できる建物や土地利用の制限が定められています。これにより、地域の特性に応じたまちづくりや、生活環境の維持が図られています。以下、用途地域の詳細をカテゴリ別にご説明します。

1. 住居系の用途地域

住宅が主体で、静かな住環境を保つことを目的とした地域です。

第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。建物の高さが制限され、閑静な住宅街の維持が求められます。基本的に戸建て住宅が多く、商業施設などは建てられません。
第二種低層住居専用地域
第一種に比べやや商業施設が許可されるケースもありますが、やはり低層住宅が主体です。小規模な店舗や診療所などが一定条件で建設可能です。
第一種中高層住居専用地域
中高層のマンションやアパートが建てられる地域です。学校や小規模な店舗も許可され、生活利便性がやや高めです。
第二種中高層住居専用地域
第一種中高層と同様の条件ですが、さらに規模の大きい店舗や病院が許可されることがあり、居住環境と商業機能の両立を図っています。
第一種住居地域
主に住宅を目的とする地域ですが、近隣商業施設も建設可能です。住居地域の中では比較的自由度が高く、住宅と商業施設が共存しています。
第二種住居地域
第一種よりも商業施設が建設しやすい地域です。カフェやレストラン、スーパーマーケットなども多く立地できますが、静かな住環境というよりも利便性が重視される地域です。
準住居地域
幹線道路沿いや交通量が多い場所に指定されることが多く、住居だけでなくホテルやオフィスビルも建てられます。住宅地としては商業性が強い地域です。

2. 商業系の用途地域

商業活動を中心に発展を目的とした地域で、建築物の制限は比較的緩やかです。

近隣商業地域
住宅に隣接し、住民の生活利便性を目的とした商業施設が多い地域です。中規模までの商業施設や事務所ビルが建設可能ですが、住居も比較的多く立地します。
商業地域
大規模な商業施設やオフィスビルが立地する地域です。繁華街や商業中心地として指定されていることが多く、建築制限が非常に緩いです。居住も可能ですが、建物の高さや密度の増加で生活騒音や治安への配慮が必要です。

3. 工業系の用途地域

工業活動を主な用途とし、製造業や物流施設のための地域です。

準工業地域
軽工業や住宅が共存できる地域です。小規模な工場や店舗、オフィスなどが建設できるため、住宅と産業が共存するエリアといえます。住居専用地域と比べると騒音や匂いなどが発生する可能性があります。
工業地域
製造業が自由に行える地域で、騒音や振動の出る施設も許可されています。住宅も建設可能ですが、工業活動が主体となるため、住居環境としての利用は少ないです。
工業専用地域
住居や学校などの建設は認められず、重工業を含むあらゆる工場が立地可能な地域です。騒音や振動が出る産業が多く集まる地域で、徹底して工業に特化しています。

4. その他の注意点

建ぺい率・容積率の違い
用途地域ごとに建ぺい率（敷地面積に対する建築面積）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）が異なります。建物を大きくしたい場合や建設計画がある場合にはこれらの制限も重要です。
高度地区や防火地域の指定
特定の地域では建物の高さや耐火性能についての追加規制もあります。例えば、防火地域や準防火地域では火災対策が求められ、高層住宅地域では周囲の景観や日照権が守られるよう高さ制限が課せられます。
将来の都市計画
用途地域は都市計画により変更される可能性があり、将来の再開発や規制の変更により、建物や土地の利用制限が変わることがあります。購入前に市区町村の都市計画図や説明資料を確認することが推奨されます。