徳島県の土地事情 選ぶ際のポイント・注意点 ⑥建ぺい率・容積率
2025/02/10
建ぺい率と容積率は、建物が敷地にどの程度の割合で建てられるかや、建物の床面積がどの程度まで許容されるかを制限する指標で、都市計画や建築法で定められています。不動産や住宅設計に関わる上で非常に重要な考え方です。
1. 建ぺい率（けんぺいりつ）
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物が占める地面の部分の面積）の割合を指します。例えば、敷地面積100㎡の土地で建ぺい率が50%の場合、建築面積は50㎡以内に収めなければなりません。主に以下のような目的で規制されています：
- 火災時に避難通路を確保するため
- 過密建築を防ぐことで街並みを保護するため
2. 容積率（ようせきりつ）
容積率は、敷地面積に対する延床面積（建物の各階の床面積の合計）の割合を表します。例えば、敷地面積100㎡の土地に容積率200%が適用されている場合、延床面積は200㎡まで建てられます。建物の階数に制限がない場合、2階建てで各階100㎡ずつ、または4階建てで各階50㎡ずつといったように、総床面積が200㎡を超えなければ自由に構成できます。容積率は以下のような目的で規制されます：
- 地域の人口密度をコントロールするため
- 日当たりや風通しを良好にするため
建ぺい率・容積率の具体例
- 住宅街（低層住宅地域）：建ぺい率50%前後、容積率100～150%程度
- 商業地域（高層ビルなどが立ち並ぶ地域）：建ぺい率80～100%、容積率300～1000%など
徳島市内に限って例にすると
・アスティ徳島の南側 山城団地は低層地域
・秋田町等の繁華街は商標地域
・マリンピア沖洲は工業地域
等となっています。
なぜ重要なのか？
建ぺい率や容積率は、住環境や都市の景観を整えるために欠かせない規制です。これにより、適切な建物の配置と空間の確保が行われ、地域住民にとって住みやすい街づくりが実現されます。
1. 土地の用途地域を確認する
- 土地ごとに「住宅専用地域」「商業地域」「工業地域」など、用途地域が定められており、それによって建ぺい率・容積率が異なります。購入や建築前に市区町村の役所やウェブサイトで確認することが重要です。
2. 建ぺい率・容積率の上限を守る
- 建ぺい率や容積率を超える建物を建てると、建築基準法違反となり、最悪の場合取り壊しを命じられることがあります。特に容積率については階数によって合計の床面積が増えるため、設計段階で注意深く確認する必要があります。
3. 道路幅による容積率の制限
- 敷地に接する道路幅が12m未満の場合、都市計画で定められた容積率よりも低くなることがあります。具体的には「道路幅×0.4または0.6」の計算が適用され、規定よりも低い容積率が制限される場合があるため、特に狭い道路に面した土地では要注意です。
4. 緩和措置の有無を確認する
- 建ぺい率や容積率は、一部の条件を満たすと緩和されることがあります。たとえば、角地や防火地域などでは建ぺい率が10%程度緩和されることがあります。また、地下室の一部が容積率の計算から除外されるなど、特定条件下で緩和措置が適用される場合がありますので、確認して有効に活用することが可能です。
5. 敷地に含まれる「空地」や「駐車場」部分の考慮
- 建ぺい率の算出にあたっては、屋根付きの車庫なども建築面積に含まれる場合があります。特に、駐車スペースを作りたい場合などは、敷地内での建ぺい率の配分を考慮しながら計画することが大切です。
6. 将来の増改築を考慮する
- 現在の建物だけでなく、将来のリフォームや増築を見据えた建ぺい率・容積率の余裕も考慮しておくと安心です。限界まで使用してしまうと、のちの増改築が難しくなってしまいます。
7. 役所での事前相談を忘れずに
- 設計プランが法律に適合しているか、自治体に事前に確認しておくことで、後々の問題を回避できます。特に複雑な建築計画や特殊な条件下では、建築士と相談の上、役所の建築指導課での相談が有効です。
建ぺい率や容積率をよく理解し、それに基づいて適切に計画することで、建築基準法に準じた建物を安心して建てることができます。また、住環境や街の景観にも配慮した計画ができ、快適で安心な暮らしを実現する助けになります。
